您現(xiàn)在的位置是：首頁 > 經(jīng)典案例
無錫中院發(fā)布2017典型民生案例（第一批）
來源：無錫中院 作者：無錫法院 時間：2017-03-22 14:05:18
案例一：王純?nèi)菰V悅家公司寶龍店、文祥公司食品生產(chǎn)者、銷售者責(zé)任糾紛案
【簡要案情】
王純?nèi)萦?014年6月在悅家公司寶龍店購買了5袋生產(chǎn)廠商為文祥公司單價為14.20元的象龍牌豬肉松，食品生產(chǎn)許可證為QS320501040271，產(chǎn)品執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)為SB/T10281。后發(fā)現(xiàn)下列問題：1、該產(chǎn)品所執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)SB/T10281系商務(wù)部發(fā)布的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，已被后發(fā)布國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T23968-2009所廢止。根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)，肉松產(chǎn)品分類為肉松和油酥肉松，淀粉含量指標(biāo)均應(yīng)≤2%，且不添加任何植物性豆粉，而已廢止的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)確定肉松粉的淀粉含量指標(biāo)是≤30%，可添加大量植物性豆粉來提高產(chǎn)品的蛋白質(zhì)含量。文祥公司使用已廢止的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)生產(chǎn)肉松，侵犯了消費(fèi)者的權(quán)益。2、該產(chǎn)品的水分指標(biāo)為9%，不符合國家標(biāo)準(zhǔn)GB2726-2005《熟肉制品衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》中“肉粉松”水分≤4%的要求。而行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)SB/T10281-2007《肉松》中水分指標(biāo)為≤18%，與國家標(biāo)準(zhǔn)不符，根據(jù)《行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)管理辦法》第二條規(guī)定SB/T10281-2007《肉松》應(yīng)當(dāng)作廢，“肉粉松”的水分含量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)以GB 2726-2005《熟肉制品衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》為準(zhǔn)。3、案涉肉松產(chǎn)品外包裝標(biāo)示品名和開具發(fā)票品名均為“象龍肉松”，執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)卻是行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)SB/T10281-2007《肉松》中對“肉粉松”的標(biāo)準(zhǔn)，且在配料中添加了豌豆粉，其外包裝標(biāo)示名稱和生產(chǎn)的產(chǎn)品內(nèi)容不符，違反了食品安全國家標(biāo)準(zhǔn)GB7718-2011《預(yù)包裝食品標(biāo)簽通則》第3.4條、4.1.2.1條。綜上，要求判令：1、悅家公司寶龍店、文祥公司返還貨款71元；悅家公司寶龍店、文祥公司賠償損失710元；3、本案訴訟費(fèi)用由悅家公司寶龍店、文祥公司負(fù)擔(dān)。
【法院認(rèn)定】
法院認(rèn)為，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不得與有關(guān)國家標(biāo)準(zhǔn)相抵觸，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)在相關(guān)國家標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施后，即行廢止。行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)SB/T10281－2007《肉松》于2007年實(shí)施，國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T 23968-2009《肉松》于2009年實(shí)施，因此在國家標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施后，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)即應(yīng)廢止。
國家標(biāo)準(zhǔn)GB 2726-2005《熟肉制品衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》，系國家衛(wèi)生行政和標(biāo)準(zhǔn)化管理部門發(fā)布的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，不應(yīng)允許行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)對國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)選擇性引用。在行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)相抵觸時，應(yīng)以國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)作為判斷質(zhì)量是否合格的依據(jù)。行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)將肉粉松理化指標(biāo)中的水分規(guī)定為≤18.0，明顯與《熟肉制品衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》中關(guān)于肉粉松理化指標(biāo)中水分≤4.0的規(guī)定相抵觸，不得再作為判斷相關(guān)食品質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)。故本案所涉肉粉松質(zhì)量不合格，王純?nèi)萃素浀脑V訟請求應(yīng)予支持。
按普通生活常識，食品中所含水分較多，則食品腐敗變質(zhì)就相對較快，在《熟肉制品衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》對水分指標(biāo)有明確要求、又無相反的充分證據(jù)或科學(xué)依據(jù)的情況下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定水分指標(biāo)與食品安全有關(guān)，肉粉松中水分指標(biāo)不符合《熟肉制品衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》的要求，應(yīng)認(rèn)定其可能影響食品安全。
此外，我國食品安全標(biāo)準(zhǔn)GB7718－2011《預(yù)包裝食品標(biāo)簽通則》明確規(guī)定，食品標(biāo)簽應(yīng)清晰標(biāo)示反映食品真實(shí)屬性的專用名稱，且不得利用字號大小誤導(dǎo)消費(fèi)者?！妒烊庵破沸l(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》中包含肉松、油酥肉松、肉粉松三種不同產(chǎn)品，肉松與肉粉松分屬不同的產(chǎn)品類別，因此文祥公司在其肉粉松產(chǎn)品的標(biāo)簽上應(yīng)采用“肉粉松”這一產(chǎn)品專用名稱，而不得使用“肉松”，其僅在旁邊以較小字體標(biāo)明“肉粉松”字樣，明顯系故意利用字號大小誤導(dǎo)消費(fèi)者，其標(biāo)簽也不符合食品安全國家標(biāo)準(zhǔn)《預(yù)包裝食品標(biāo)簽通則》的要求。
綜上，文祥公司生產(chǎn)不符合食品安全標(biāo)準(zhǔn)的食品，應(yīng)按食品安全法的規(guī)定支付價款十倍的賠償金。此外，由于我國法律規(guī)定，銷售者只有在明知其所售食品不符合食品安全標(biāo)準(zhǔn)時，才承擔(dān)十倍賠償責(zé)任。判斷銷售者是否“明知”，一般應(yīng)以其是否盡到我國食品安全法所規(guī)定的經(jīng)營者采購貨物時的查驗(yàn)義務(wù)為標(biāo)準(zhǔn)，銷售者已盡到查驗(yàn)義務(wù)的，一般應(yīng)認(rèn)定其不屬“明知”，除非其已經(jīng)知道或應(yīng)當(dāng)知道該種食品不符合食品安全標(biāo)準(zhǔn)。悅家公司寶龍店在訴訟中，已經(jīng)提供了其履行查驗(yàn)義務(wù)的相關(guān)證據(jù)，因此，不能認(rèn)定悅家公司寶龍店系明知，王純?nèi)菀髳偧夜緦汖埖瓿袚?dān)十倍賠償責(zé)任的請求，不應(yīng)支持。
【裁判結(jié)果】
法院判令涉案肉松粉的銷售者悅家公司寶龍店退還王純?nèi)葚浛?1元，生產(chǎn)者文祥公司則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任，向王純?nèi)葜Ц秲r款十倍的賠償金710元。
【相關(guān)規(guī)定】
《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》
第二十四條 經(jīng)營者提供的商品或者服務(wù)不符合質(zhì)量要求的，消費(fèi)者可以依照國家規(guī)定、當(dāng)事人約定退貨，或者要求經(jīng)營者履行更換、修理等義務(wù)。沒有國家規(guī)定和當(dāng)事人約定的，消費(fèi)者可以自收到商品之日起七日內(nèi)退貨；七日后符合法定解除合同條件的，消費(fèi)者可以及時退貨，不符合法定解除合同條件的，可以要求經(jīng)營者履行更換、修理等義務(wù)。
依照前款規(guī)定進(jìn)行退貨、更換、修理的，經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)運(yùn)輸?shù)缺匾M(fèi)用。
修訂前的《中華人民共和國食品安全法》
第九十六條 違反本法規(guī)定，造成人身、財產(chǎn)或者其他損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
生產(chǎn)不符合食品安全標(biāo)準(zhǔn)的食品或者銷售明知是不符合食品安全標(biāo)準(zhǔn)的食品，消費(fèi)者除要求賠償損失外，還可以向生產(chǎn)者或者銷售者要求支付價款十倍的賠償金。
修訂后相應(yīng)條款
第一百四十八條 消費(fèi)者因不符合食品安全標(biāo)準(zhǔn)的食品受到損害的，可以向經(jīng)營者要求賠償損失，也可以向生產(chǎn)者要求賠償損失。接到消費(fèi)者賠償要求的生產(chǎn)經(jīng)營者，應(yīng)當(dāng)實(shí)行首負(fù)責(zé)任制，先行賠付，不得推諉；屬于生產(chǎn)者責(zé)任的，經(jīng)營者賠償后有權(quán)向生產(chǎn)者追償；屬于經(jīng)營者責(zé)任的，生產(chǎn)者賠償后有權(quán)向經(jīng)營者追償。
生產(chǎn)不符合食品安全標(biāo)準(zhǔn)的食品或者經(jīng)營明知是不符合食品安全標(biāo)準(zhǔn)的食品，消費(fèi)者除要求賠償損失外，還可以向生產(chǎn)者或者經(jīng)營者要求支付價款十倍或者損失三倍的賠償金；增加賠償?shù)慕痤~不足一千元的，為一千元。但是，食品的標(biāo)簽、說明書存在不影響食品安全且不會對消費(fèi)者造成誤導(dǎo)的瑕疵的除外。
GB 2726-2005《熟肉制品衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》前言部分第一句即用黑體字載明：本標(biāo)準(zhǔn)全文強(qiáng)制
《中華人民共和國標(biāo)準(zhǔn)化法》
第六條 對需要在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一的技術(shù)要求，應(yīng)當(dāng)制定國家標(biāo)準(zhǔn)。國家標(biāo)準(zhǔn)由國務(wù)院標(biāo)準(zhǔn)化行政主管部門制定。對沒有國家標(biāo)準(zhǔn)而又需要在全國某個行業(yè)范圍內(nèi)統(tǒng)一的技術(shù)要求，可以制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)由國務(wù)院有關(guān)行政主管部門制定，并報國務(wù)院標(biāo)準(zhǔn)化行政主管部門備案，在公布國家標(biāo)準(zhǔn)之后，該項(xiàng)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)即行廢止。對沒有國家標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)而又需要在省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)統(tǒng)一的工業(yè)產(chǎn)品的安全、衛(wèi)生要求、可以制定地方標(biāo)準(zhǔn)。地方標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市標(biāo)準(zhǔn)化行政主管部門制定，并報國務(wù)院標(biāo)準(zhǔn)化行政主管部門和國務(wù)院有關(guān)行政主管部門備案，在公布國家標(biāo)準(zhǔn)或者行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)之后.該項(xiàng)地方標(biāo)準(zhǔn)即行廢止。
企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品沒有國家標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)制定企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，作為組織生產(chǎn)的依據(jù)。企業(yè)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)須報當(dāng)?shù)卣畼?biāo)準(zhǔn)化行政主管部門和有關(guān)行政主管部門備案。已有國家標(biāo)準(zhǔn)或者行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的.國家鼓勵企業(yè)制定嚴(yán)于國家標(biāo)準(zhǔn)或者行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)在企業(yè)內(nèi)部適用。
法律對標(biāo)準(zhǔn)的制定另有規(guī)定的，依照法律的規(guī)定執(zhí)行。
《行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)管理辦法》（國家技術(shù)監(jiān)督局）
第二條 行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不得與有關(guān)國家標(biāo)準(zhǔn)相抵觸，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)在相關(guān)國家標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施后，即行廢止。
《食品安全國家標(biāo)準(zhǔn)預(yù)包裝食品標(biāo)簽通則》（衛(wèi)生部，GB7718-2011）
4.1.2.1 應(yīng)在食品標(biāo)簽的醒目位置，清晰地標(biāo)示反映食品真實(shí)屬性的專用名稱。
《食品標(biāo)識管理規(guī)定（修訂版）》
第六條 食品表示應(yīng)當(dāng)標(biāo)注食品名稱。食品名稱應(yīng)當(dāng)表明食品的真實(shí)屬性
……
?。ǘ?hellip;…應(yīng)當(dāng)適用不會引起消費(fèi)者誤解和混淆的常用名稱或者俗名……
……
【典型意義】
本案一方面對相關(guān)熟肉制品企業(yè)的生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)和食品標(biāo)識進(jìn)行規(guī)制，通過司法裁判闡釋對不同位階的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的適用和對食品名稱的標(biāo)識要求；另一方面明確對“銷售者明知”事實(shí)的判斷依據(jù)，對生產(chǎn)不符合食品安全標(biāo)準(zhǔn)食品的生產(chǎn)者和銷售明知是不符合食品安全標(biāo)準(zhǔn)食品的銷售者適用十倍懲罰性賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)作了區(qū)分，體現(xiàn)了從源頭上遏制不合格食品的立法意圖和銷售者的查驗(yàn)義務(wù)不應(yīng)高于行政職能機(jī)關(guān)審查義務(wù)的法學(xué)理念。
案例二：蔣強(qiáng)、周丹燕訴無錫宇通資產(chǎn)管理有限公司商品房買賣合同締約過失責(zé)任糾紛案
【簡要案情】
蔣強(qiáng)、周丹燕購買了位于無錫市香梅花園200-92門牌1-2層商品房，但開發(fā)商宇通公司在明知房屋質(zhì)量存在變形縫這一重大瑕疵的情況下，既未將相應(yīng)情況及時告知，也未采取任何保障措施，致使其無法正常使用房屋。故訴至法院，要求宇通公司賠償裝修的損失30000元，其余各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)損失270000元，并承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。法院查明，涉案商鋪在套內(nèi)在1、2層距東墻75厘米處相同位置均有一條寬度為10厘米的變形縫，在1層、2層該變形縫附近的地面瓷磚均有開裂的情況，變形縫對應(yīng)位置的隔間墻面均有變形的情況。針對涉案商鋪現(xiàn)狀，維修的費(fèi)用（含針對變形縫進(jìn)行專業(yè)化處理的費(fèi)用在內(nèi)）為30000元。
【法院認(rèn)定】
本案的爭議焦點(diǎn)在于：1、變形縫設(shè)置在涉案商鋪內(nèi)部是否合法；2、宇通公司是否負(fù)有告知存在變形縫的義務(wù)；3、蔣強(qiáng)、周丹燕主張的房屋貶值損失、裝修損失如何確定？
關(guān)于爭議焦點(diǎn)一，設(shè)置變形縫系為了減少物理影響，保證整棟大樓的安全，符合設(shè)計(jì)的規(guī)范。該意見與GB/T17986.1-2000房產(chǎn)測量規(guī)范中的“室內(nèi)變形縫也應(yīng)計(jì)算建筑面積”的條款相對應(yīng)，說明我國對于房屋內(nèi)部設(shè)置變形縫系允許，并不禁止。
關(guān)于爭議焦點(diǎn)二，通常情況下，普通人無法理解房屋內(nèi)存在變形縫的事實(shí)。在面積為152.28平方米的二層房屋內(nèi)存在一條10厘米寬的變形縫，首先會引起買受人對于房屋安全的擔(dān)憂，其次會產(chǎn)生對防滲漏水、隔音、裝修、合理使用等方面的疑問，上述擔(dān)憂與疑問涉及的均系與簽訂房屋買賣合同有關(guān)的重大事項(xiàng)，被上訴人宇通公司在簽訂《商品房買賣合同》時，應(yīng)本著善意，以合理、有效的方式如實(shí)告知買受人蔣強(qiáng)、周丹燕。
關(guān)于爭議焦點(diǎn)三，當(dāng)事人在訂立合同過程中隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)，給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。由于被上訴人宇通公司系在訂立合同過程中未盡告知義務(wù)，故上訴人蔣強(qiáng)、周丹燕所主張的賠償責(zé)任屬于締約過失責(zé)任。宇通公司不能以《商品房買賣合同》中沒有變形縫約定內(nèi)容為由，免除其賠償責(zé)任。
【判決結(jié)果】
鑒于變形縫的存在對訂立合同、確定交易價格會有影響，宇通公司應(yīng)進(jìn)行一定的賠償。綜合變形縫占房屋面積的比例以及宇通公司的過錯程度，參照解除合同的違約金比例，法院酌定按房屋價格的5%確定宇通公司承擔(dān)的賠償金額，即49491元（989820元×5%）。關(guān)于裝修損失30000元，系因宇通公司未告知房屋存在變形縫所致，而蔣強(qiáng)、周丹燕作為普通的房屋買受人，不具備專業(yè)知識，亦無證據(jù)證明其有擴(kuò)大損失的行為，故由宇通公司予以賠償。遂判令宇通公司賠償蔣強(qiáng)、周丹燕79491元。
【相關(guān)規(guī)定】
《中華人民共和國合同法》
第六條 當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則。
第四十二條 當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：
?。ㄒ唬┘俳栌喠⒑贤?，惡意進(jìn)行磋商；
（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；
（三）有其他違背誠實(shí)信用原則的行為。
【典型意義】
強(qiáng)調(diào)民事行為中的誠實(shí)信用及公平原則，對于締結(jié)合同時，故意隱瞞與訂立合同有關(guān)重要事實(shí)的責(zé)任一方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任，即法律上的締約過失責(zé)任。
案例三：健鼎（無錫）電子有限公司與潤宅裝飾裝潢有限公司建設(shè)工程施工合同糾紛案
【簡要案情】
2013年8月，健鼎公司為公司某新建工程進(jìn)行配套吊頂與潤宅公司簽訂《采購合約》和《質(zhì)量保證協(xié)議書》，就礦棉吸音板指定品牌，為“阿姆斯壯 龍牌”，材質(zhì)為濕式合成礦物纖維，防火等級A級，并約定礦棉吸音板的數(shù)量為1400平方米，單價為35元。合同還約定委托潤宅公司所購物料需經(jīng)健鼎公司驗(yàn)收合格后入庫，并明確自交貨日起一年內(nèi)，如有發(fā)現(xiàn)品質(zhì)不良情形，不因驗(yàn)收而免除潤宅公司應(yīng)負(fù)所購物料的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。合同履行且配套吊頂工程驗(yàn)收一年內(nèi)，健鼎公司發(fā)現(xiàn)配套吊頂工程所使用礦棉板經(jīng)中國阿姆斯壯公司鑒別，確認(rèn)為偽品。健鼎公司向法院起訴請求判令潤宅公司按標(biāo)單約定對“二泉廠新增招募中心配套吊頂工程”使用的假冒礦棉板進(jìn)行更換。
潤宅公司則提供了安徽阿姆斯壯公司有使用“阿姆斯壯”商標(biāo)權(quán)的相關(guān)資料，并認(rèn)為：爭議礦棉板系在正規(guī)的無錫經(jīng)銷商處購買，該經(jīng)銷商同時代理了安徽阿姆斯壯公司和阜南阿姆斯壯廠的產(chǎn)品，并稱該兩個單位是關(guān)聯(lián)企業(yè)，產(chǎn)品并無差別，其購買的價格也是市場正常價格。且根據(jù)質(zhì)量檢測報告，其代為購買的安徽阿姆斯壯公司所生產(chǎn)的礦棉板為合格產(chǎn)品，其燃燒等級也滿足礦棉板所需的B1級要求，為難燃物品，與A級不燃物品輕鋼龍骨搭配使用，整體防火等級可提升到A級。
法院在審理中查明，北京市高級人民法院、浙江省高級人民法院均已經(jīng)先后作出生效民事判決，認(rèn)定安徽阿姆斯壯公司、阜南阿姆斯壯廠無權(quán)使用“阿姆斯壯”商標(biāo)。涉案工程礦棉板更換費(fèi)用為86801.83元。潤宅公司在審理中明確表示，如法院最終認(rèn)定需更換，其會主動履行更換義務(wù)，不同意以支付更換費(fèi)用的方式來替代履行。
【法院認(rèn)定】
根據(jù)雙方在標(biāo)單中的約定，涉案工程所使用的礦棉吸音板已明確為“阿姆斯壯”或“龍牌”，雖然該約定中未明確生產(chǎn)廠商，但可以認(rèn)定應(yīng)使用享有該商標(biāo)使用權(quán)的生產(chǎn)廠商所生產(chǎn)的產(chǎn)品，而非侵犯商標(biāo)權(quán)的產(chǎn)品。因已有生效判決確認(rèn)安徽阿姆斯壯公司和阜南阿姆斯壯廠生產(chǎn)的標(biāo)有“
考慮到健鼎公司在指定特殊品牌物料時未注意市場混亂情況，對生產(chǎn)商未作嚴(yán)格限制，尤其是在后續(xù)的材料進(jìn)場使用檢驗(yàn)時更未能嚴(yán)格審查，導(dǎo)致未能及時發(fā)現(xiàn)涉案使用的礦棉吸音板存在問題，故認(rèn)定健鼎公司對本案損失的擴(kuò)大也存在一定的過錯。
【裁判結(jié)果】
認(rèn)定潤宅公司在本案礦棉吸音板履約上確系存在違約行為，對健鼎公司提出的更換請求應(yīng)予支持，但考慮健鼎公司自身對損失的擴(kuò)大也有過錯，故其應(yīng)承擔(dān)40%的更換費(fèi)用。同時要求雙方在更換過程中予以配合，確保更換工作的順利開展。遂判令：潤宅公司于判決發(fā)生法律效力之日起45日內(nèi)將涉案“配套吊頂工程”中的礦棉吸音板更換為標(biāo)單約定的阿姆斯壯品牌的礦棉吸音板；更換完畢后由雙方在5日內(nèi)組織驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后，健鼎公司于5日內(nèi)向潤宅公司支付其應(yīng)負(fù)擔(dān)的更換費(fèi)用34721元。如潤宅公司未能履行上述義務(wù)，則需在履行期滿后立即支付健鼎公司更換費(fèi)用52081元。
【相關(guān)規(guī)定】
《中華人民共和國合同法》
第六十條 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。
當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)?！?/div>
第一百零七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
第一百一十九條 當(dāng)事人一方違約后，對方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。
當(dāng)事人因防止損失擴(kuò)大而支出的合理費(fèi)用，由違約方承擔(dān)。
第一百二十一條 當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決。
【典型意義】
1、嚴(yán)格掌握合同對相關(guān)交易的指定品牌標(biāo)的物的適格認(rèn)定，明確但凡屬于知識產(chǎn)權(quán)侵權(quán)的產(chǎn)品，即便在產(chǎn)品質(zhì)量、功能上符合合同約定，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定提供方因未完成合同約定交付標(biāo)的物而違約。
2、對于提出特定品牌標(biāo)的物交付的合同相對方，也應(yīng)盡到與此相適應(yīng)的謹(jǐn)慎驗(yàn)收義務(wù)，對于未盡到該謹(jǐn)慎義務(wù)而擴(kuò)大的損失，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其相應(yīng)過錯承擔(dān)責(zé)任。
案例四：無錫市德良物業(yè)有限公司訴夏文其物業(yè)服務(wù)合同糾紛案
【簡要案情】
2007年11月9日，德良公司經(jīng)招投標(biāo)確定為美景天城（后更名為美林湖花園小區(qū)）前期物業(yè)服務(wù)單位。夏文其系美林湖小區(qū)某房業(yè)主。2010年6月11日，德良公司與夏文其簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，載明：房屋建筑面積125.15平方米，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米1.4元；交納費(fèi)用時間每年12月底、6月底前交納下半年度的物業(yè)服務(wù)費(fèi)；如業(yè)主不按協(xié)議交納費(fèi)用，德良公司有權(quán)要求補(bǔ)交，并收取違約金；協(xié)議自2010年6月11日起至本小區(qū)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會與甲方簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》時止。2013年3月16日，德良公司向夏文其發(fā)函催繳拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。經(jīng)計(jì)算，夏文其至今結(jié)欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)6300元。后德良公司訴至法院，請求判令夏文其支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)及逾期付款違約金。
對此，夏文其辯稱：德良公司的物業(yè)服務(wù)不到位，1、其多次要求解決墻面裂縫但未得到解決；2、物業(yè)服務(wù)期間存在樓上住戶亂扔垃圾、消防設(shè)施玻璃破碎未更換、防盜門的鎖丟失未維修、公共區(qū)域貼腳線缺失未維修、小區(qū)內(nèi)綠化樹木枯死不及時更換、草坪不維護(hù)等情況；3、德良公司現(xiàn)已經(jīng)不在美林湖花園小區(qū)服務(wù)，未在提供物業(yè)服務(wù)期間催討物業(yè)費(fèi)，已超過訴訟時效。故其有權(quán)拒付物業(yè)費(fèi)，請求駁回德良公司的訴訟請求。
法院經(jīng)審理查明，關(guān)于墻面裂縫問題，德良公司于2010年6月12日向開發(fā)商中富公司發(fā)出《“美林湖”前期物業(yè)工作聯(lián)系單》，就小區(qū)業(yè)主入戶交接過程中或入戶后提出要及時解決或整改的問題書面向中富公司反映，并要求及時維修并反饋結(jié)果，其中涉及到夏文其房屋，并載明有裂紋問題。開發(fā)商現(xiàn)場勘察后認(rèn)為系溫差造成，因業(yè)主已經(jīng)裝修完成并已過保修期，建議由業(yè)主的裝修單位自行維修。2014年12月5日，美林湖業(yè)主委員會出具《小區(qū)業(yè)主滿意度調(diào)查統(tǒng)計(jì)情況》，內(nèi)容主要為：根據(jù)調(diào)查情況統(tǒng)計(jì)，對物業(yè)管理工作的總計(jì)評價，表示“滿意”或“很滿意”的365份，占總數(shù)70%，“基本滿意”的151份，占總數(shù)28%，表示“不滿意”的10份，占總數(shù)2%。2014年12月27日，德良公司與業(yè)委會、江蘇啟成物業(yè)管理服務(wù)有限公司簽訂《美林湖小區(qū)物業(yè)管理工作移交協(xié)議》，移交小區(qū)物業(yè)服務(wù)相關(guān)事宜。
【法院認(rèn)定】
雙方簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，系協(xié)商一致的真實(shí)意思表示，合法有效，各當(dāng)事人均應(yīng)恪守履行。夏文其作為美林湖花園小區(qū)的業(yè)主、接受了德良公司提供的物業(yè)服務(wù)，應(yīng)按前期物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，拒不交納的，德良公司有權(quán)根據(jù)合同約定要求夏文其支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)及滯納金?，F(xiàn)德良公司要求夏文其支付拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)6300元及滯納金567元，應(yīng)予支持。夏文其反映房屋存在的問題，德良公司及時查看現(xiàn)場，并及時向開發(fā)商書面反映，催促處理，已經(jīng)履行其相應(yīng)義務(wù)。德良公司于2014年12月底退出美林湖小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)工作，業(yè)主們對該公司物業(yè)管理工作的總體評價，表示“滿意”、“很滿意”、“基本滿意”的占調(diào)查總數(shù)的98%?，F(xiàn)夏文其以德良公司提供的物業(yè)服務(wù)不到位為由拒付物業(yè)費(fèi)，于法無據(jù)，不予采信。
【裁判結(jié)果】
夏文其支付德良公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)6300元、滯納金567元，合計(jì)6867元。案件受理費(fèi)50元，由夏文其負(fù)擔(dān)。宣判后，夏文其不服該判決，以德良公司起訴超過訴訟時效等為由起上訴。二審法院認(rèn)為物業(yè)服務(wù)合同屬于分期履行合同，對分期履行合同的每一期債務(wù)發(fā)生爭議的，訴訟時效期間應(yīng)從最后一項(xiàng)履行期限屆滿之日起計(jì)算。本案中，德良公司于2014年12月31日移交美林湖花園小區(qū)物業(yè)服務(wù)，雙方終止物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，德良公司于2015年6月起訴夏文其未超過法定訴訟時效。并認(rèn)為德良公司已將夏文其報修的房屋質(zhì)量問題及時反饋給中富公司，不存在怠于履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)，夏文其以此為由拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)于法無據(jù)。二審遂判決駁回上訴，維持原判。
【相關(guān)規(guī)定】
《中華人民共和國合同法》
第一百零七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
第一百一十四條第一款 當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》
第四十二條第一款 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》
第六條 經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。
最高人民法院《關(guān)于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定》
第五條 當(dāng)事人約定同一債務(wù)分期履行的，訴訟時效期間從最后一期履行期限屆滿之日起計(jì)算。
【典型意義】
小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司通過向小區(qū)居民收取物業(yè)費(fèi)的形式，維持其服務(wù)于小區(qū)居民的居住安全和便利舒適的職能。在物業(yè)服務(wù)合同的訂立和履行過程中，無論是物業(yè)服務(wù)企業(yè)還是小區(qū)業(yè)主，都應(yīng)樹立恪守約定、等價有償、誠實(shí)信用等善良規(guī)則。本案中，小區(qū)業(yè)委會切實(shí)履行了對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督職能，在評價物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的問題上起到了保留證據(jù)的關(guān)鍵作用，也為人民法院在案件審理過程中認(rèn)定事實(shí)提供了重要依據(jù)。
案例五：江蘇蘇南萬科物業(yè)服務(wù)有限公司訴龔綠英物業(yè)服務(wù)合同糾紛案
【簡要案情】
2011年8月，萬科信成花園開發(fā)商無錫鼎安房地產(chǎn)有限公司與龔綠英簽訂《商品房買賣合同》，約定龔綠英購買信成花園房屋，鼎安公司應(yīng)于2013年5月31日前交付商品房。雙方還簽訂了合同附件，約定了物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)、交納日期及違約責(zé)任等內(nèi)容。2013年11月2日，鼎安公司與龔綠英簽訂《信成花園房屋交接書》，確認(rèn)鼎安公司正式將龔綠英所購商品房交付給龔綠英。同日，龔綠英交納公共服務(wù)費(fèi)、公共水電費(fèi)、電梯運(yùn)行費(fèi)等，蘇南物業(yè)開具了發(fā)票。因交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的起算日期存在分歧，龔綠英未再支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。由于龔綠英自2014年6月始拒絕支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，后蘇南物業(yè)訴至法院，請求判令龔綠英支付2014年6月1日至2015年11月30日期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)9226.8元違約金1459.6元。
【法院認(rèn)定】
鼎安公司與龔綠英于2011年8月31日簽訂的《商品房買賣合同》及附件（物業(yè)服務(wù)部分）合法有效，對雙方均有法律約束力。蘇南物業(yè)據(jù)此對萬科信成花園進(jìn)行物業(yè)管理，龔綠英作為物業(yè)服務(wù)合同項(xiàng)下權(quán)利義務(wù)的一方實(shí)際享有者和承擔(dān)者，有義務(wù)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。本案中，雖然龔綠英與開發(fā)商約定的房屋交付期限為“2013年5月31日前”，但根據(jù)合同實(shí)際履行情況應(yīng)認(rèn)定開發(fā)商鼎安公司與龔綠英于2013年11月2日對所購商品房辦理正式交接手續(xù)。因“業(yè)主應(yīng)自賣方交付使用通知書約定的房屋交付之日的次月起交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)”，故龔綠英交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的日期應(yīng)從正式交房之日開始起算。
【裁判結(jié)果】
一審法院認(rèn)定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)自開發(fā)商實(shí)際交房之日起算，故部分支持了蘇南物業(yè)的訴訟請求，判令：龔綠英支付蘇南物業(yè)2014年11月至2015年11月期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)6664.05元并支付逾期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的違約金968.84元，駁回蘇南物業(yè)的其他訴訟請求。宣判后，蘇南物業(yè)不服提起上訴，二審法院經(jīng)審理認(rèn)為已竣工但尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用不應(yīng)由物業(yè)買受人負(fù)擔(dān)。遂駁回上訴，維持原判。
【相關(guān)規(guī)定】
《中華人民共和國合同法》
第一百一十四條 當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。
當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》
第二十一條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
第四十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。
最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》
第一條 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。
第六條 經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。
【典型意義】
雖然國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例允許開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，且明確該合同的效力及于商品房的買受人。但是，由于物業(yè)服務(wù)合同明確屬于雙務(wù)合同，在商品房已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的情況下，由于物業(yè)服務(wù)的對象仍是開發(fā)商而未轉(zhuǎn)移至買受人，相關(guān)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商交納。
案例六：宜興市佳園物業(yè)管理有限公司訴章旻晨物業(yè)服務(wù)合同糾紛案
【簡要案情】
佳園公司接受范思特（宜興）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托對郁金香莊園進(jìn)行前期物業(yè)管理。2009年6月12日，其與章旻晨簽訂《郁金香莊園前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，約定物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積每平方米/每月2.2元。章旻晨房屋的建筑面積348.82平方米，自2013年1月1日始至2014年12月，拖欠物業(yè)管理費(fèi)共計(jì)18418元。佳園公司催繳未果訴至法院，請求判令章旻晨支付拖欠的物業(yè)費(fèi)18418元，并承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。章旻晨辯稱其之前一直按約交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，但從2013年起，佳園公司管理不到位，存在整體環(huán)境臟亂差、小區(qū)內(nèi)亂搭建現(xiàn)象嚴(yán)重、門衛(wèi)服務(wù)差等情況，其受到多次他人的侵?jǐn)_，故才拒絕繳費(fèi)。故請求法院駁回佳園公司的訴訟請求或者對物業(yè)費(fèi)予以扣減。法院經(jīng)審理查明，小區(qū)確存在環(huán)境管理等一定問題。
【法院認(rèn)定】
雙方簽訂《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》合法有效，合同當(dāng)事人均應(yīng)恪守履行。根據(jù)合同約定的服務(wù)費(fèi)用，旻晨對拖欠的物業(yè)費(fèi)應(yīng)當(dāng)予以支付。根據(jù)約定的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，佳園公司也應(yīng)履行對公共環(huán)境衛(wèi)生的清潔管理、安全防范、公共綠化等合同義務(wù)。鑒于佳園公司已經(jīng)履行合同的相應(yīng)服務(wù)義務(wù)，但的確存在管理服務(wù)不到位的情形，根據(jù)合同履行的具體情況，法院判定佳園公司主張的物業(yè)費(fèi)應(yīng)按照80%的比例向業(yè)主收取。法院在判決書中進(jìn)而指出：物業(yè)管理服務(wù)的有效運(yùn)行需要物業(yè)管理公司和業(yè)主的共同努力和配合。希望物業(yè)公司和業(yè)主之間能夠加強(qiáng)溝通與理解，互幫互助、互惠互信，共同打造自己美好的家園。
【裁判結(jié)果】
一審法院判決章旻晨支付佳園公司物業(yè)費(fèi)14734元，并駁回了佳園公司的其他訴訟請求。宣判后，章旻晨不服提起上訴，認(rèn)為佳園公司整改不力，請求二審改判其承擔(dān)50%的物業(yè)費(fèi)。二審法院認(rèn)為按照權(quán)利義務(wù)對等原則，一審法院根據(jù)佳園公司履行義務(wù)的瑕疵程度，酌定章旻晨按照80%的比例承擔(dān)物業(yè)費(fèi)并無不當(dāng)。遂判決駁回上訴，維持原判。
【相關(guān)規(guī)定】
《中華人民共和國合同法》
第六十條第一款 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。
第一百一十一條 質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責(zé)任。
最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》
第六條 經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。
【典型意義】
本案對業(yè)主拒絕交納物業(yè)費(fèi)用的正當(dāng)性進(jìn)行了審查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)為實(shí)施物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，必然存在運(yùn)營成本的支出，該支出有賴于小區(qū)全體業(yè)主及時按約履行交付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。如果業(yè)主因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)存有瑕疵，就拒絕交納物業(yè)費(fèi)用。既不利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運(yùn)營，也會影響小區(qū)物業(yè)服務(wù)的資金來源，從而使得物業(yè)服務(wù)合同的履行進(jìn)入惡性循環(huán)的怪圈。本案中，一、二審法院注意到涉案業(yè)主之前確實(shí)按約定期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，且確有證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的問題。因此，通過適用合同法上瑕疵交付的原則，根據(jù)對服務(wù)質(zhì)量的具體考察，對業(yè)務(wù)按約需交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)進(jìn)行打折處理，符合合同履行的公平、誠信原則，也通過該費(fèi)用的調(diào)整，給物業(yè)服務(wù)企業(yè)和小區(qū)業(yè)主處理物業(yè)服務(wù)矛盾一個良好的提示。
案例七：蔣秀珍與紫竹物業(yè)公司健康權(quán)糾紛案
【簡要案情】
84歲老人蔣秀珍于2016年1月14下午4時左右，在海德名園小區(qū)公共體育器材設(shè)施處活動完后，經(jīng)過草坪被草坪上的坑絆倒而受傷，經(jīng)檢查為右股骨頸骨折，司法鑒定結(jié)論為構(gòu)成九級傷殘。老人認(rèn)為紫竹物業(yè)公司未盡物業(yè)管理、服務(wù)職責(zé)，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任，故訴至法院，要求賠償各項(xiàng)損失合計(jì)82906.42元，并承擔(dān)本案訴訟費(fèi)、鑒定費(fèi)。
法院查明，紫竹物業(yè)公司，系海德名園小區(qū)的物業(yè)管理公司，其與開發(fā)商簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》中約定，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容包括：1、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；2、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；3、物業(yè)共用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道疏通；4、公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理……
【法院認(rèn)定】
本案爭議焦點(diǎn)在于：宜興紫竹是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任？如需，責(zé)任比例如何認(rèn)定？
關(guān)于侵權(quán)事實(shí)的認(rèn)定。本案中，雙方當(dāng)事人對蔣秀珍提供的照片、何麗娟證言的真實(shí)性均無異議，法院予以確認(rèn)。證人何某雖未親眼看到蔣秀珍受傷的經(jīng)過，但其在蔣秀珍摔倒后不久進(jìn)行了攙扶并對蔣秀珍摔倒的相關(guān)情況進(jìn)行了詢問，距離事發(fā)時間較近，對事實(shí)的還原度較高，再結(jié)合蔣秀珍摔倒地點(diǎn)的周邊環(huán)境，可以確認(rèn)蔣秀珍系因在海德名園小區(qū)內(nèi)的健身器材鍛煉結(jié)束后，穿過草坪時被草坪上的坑洞絆倒導(dǎo)致摔傷這一事實(shí)成立。
關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任認(rèn)定。根據(jù)物業(yè)合同的約定，紫竹物業(yè)公司作為海德名園的物業(yè)管理公司，對小區(qū)內(nèi)的公共綠化負(fù)有養(yǎng)護(hù)、管理職責(zé)，疏于維護(hù)導(dǎo)致健身器材周邊的草坪無故出現(xiàn)坑洞，屬于未盡物業(yè)管理職責(zé)，是對合同約定義務(wù)的違反。《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定物業(yè)公司對物業(yè)區(qū)域內(nèi)存在的安全隱患，負(fù)有及時消除危險的義務(wù)。草坪雖然不屬于道路，但蔣秀珍摔倒之處的草坪位于健身器材與道路中間，該處通行人員較多，坑洞的存在造成了潛在的安全隱患，宜興紫竹有義務(wù)及時維護(hù)以消除危險。根據(jù)證人的陳述，健身器材周邊草坪上的坑洞已經(jīng)存在一段時間，紫竹物業(yè)公司未采取能夠預(yù)防或消除危險的必要措施，導(dǎo)致蔣秀珍摔倒受傷，亦是對法定義務(wù)的違反。故對蔣秀珍摔倒所受損失，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。
關(guān)于蔣秀珍本人的責(zé)任認(rèn)定。蔣秀珍作為成年人，應(yīng)當(dāng)具備安全通行的基本常識，行走時應(yīng)注意自身安全，但其對健身器材周邊的環(huán)境疏于觀察，未盡到小心謹(jǐn)慎的注意義務(wù)，不慎摔倒其自身存在較大過錯。
賠償責(zé)任的區(qū)分。法院對事故發(fā)生的原因及雙方當(dāng)事人的過錯程度綜合分析后，根據(jù)過失相抵的原則，酌情確認(rèn)紫竹物業(yè)公司對蔣秀珍受傷產(chǎn)生的損失承擔(dān)20%的賠償責(zé)任，剩余80%的賠償責(zé)任由蔣秀珍自負(fù)。
【裁判結(jié)果】
紫竹物業(yè)公司向蔣秀珍支付賠償款16555元。
【相關(guān)規(guī)定】
《中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》
第六條 行為人因過錯侵害他人民事權(quán)益，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。
根據(jù)法律規(guī)定推定行為人有過錯，行為人不能證明自己沒有過錯的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。
第十六條 侵害他人造成人身損害的，應(yīng)當(dāng)賠償醫(yī)療費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、交通費(fèi)等為治療和康復(fù)支出的合理費(fèi)用，以及因誤工減少的收入。造成殘疾的，還應(yīng)當(dāng)賠償殘疾生活輔助具費(fèi)和殘疾賠償金。造成死亡的，還應(yīng)當(dāng)賠償喪葬費(fèi)和死亡賠償金。
第二十六條 被侵權(quán)人對損害的發(fā)生也有過錯的，可以減輕侵權(quán)人的責(zé)任。
【典型意義】
該案系小區(qū)居民在小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)摔倒受傷起訴物業(yè)公司引發(fā)的糾紛，物業(yè)公司服務(wù)和保障范圍的認(rèn)定涉及到小區(qū)居民的切身利益。本案從物業(yè)合同的約定和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定兩方面進(jìn)行論證，對于因物業(yè)公司未盡物業(yè)管理職責(zé)導(dǎo)致小區(qū)居民受傷的責(zé)任承擔(dān)做出了判決，確立了物業(yè)公司的服務(wù)和保障范圍。
案例八：盧穎訴無錫茂盛世業(yè)酒店管理有限公司、無錫市盛業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋租賃合同糾紛案
【簡要案情】
盧穎系無錫金城東路8號盛業(yè)國際廣場（雷迪森廣場酒店）某房間的所有權(quán)人，其于2007年11月20日與酒店管理公司、房開公司簽訂《房屋租賃合同》，約定將房屋出租給及酒店管理經(jīng)營雷迪森酒店，租賃期限自2008年11月28日起至2018年11月28日止；年租金按房屋實(shí)測面積í單價10150元í8%計(jì)算。合同還約定酒店管理公司應(yīng)于每季首月10日前將本季的租金直接匯至盧穎指定的國內(nèi)帳戶，如不能按時支付租金則應(yīng)支付滯納金；連續(xù)拖欠租金六個月以上時，盧穎有權(quán)解除租賃協(xié)議。由于涉及到整體包租用于酒店經(jīng)營，雙方還約定在首期租賃期滿前6個月由業(yè)主委員會經(jīng)占建筑面積2/3以上以及占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意，投票決定所有物業(yè)的續(xù)租或改變用途，投票產(chǎn)生的結(jié)果對全體業(yè)主具有約束力。由于自2015年10月起，酒店管理公司未按約支付租金，2016年4月盧穎遂訴至法院，要求解除雙方簽訂的《房屋租賃協(xié)議》，酒店管理公司向其返還涉案房屋并支付租金及滯納金、違約解除合同的違約金等，房開公司對上述債務(wù)承擔(dān)連帶支付責(zé)任。
【法院認(rèn)定】
關(guān)于整體包租的合同效力。法院認(rèn)為，民事合同的效力認(rèn)定遵循法無禁止即自由的原則，本案雙方簽訂的租賃合同確有商品房開發(fā)、融資及后續(xù)經(jīng)營等投資內(nèi)容，但仍系當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，也沒有法律對此作出禁止性規(guī)定，故應(yīng)認(rèn)定為有效，對合同當(dāng)事人均具有約束力?，F(xiàn)酒店管理公司未按約支付四期租金，故對盧穎要求酒店管理公司支付租金48817.44元的主張予以支持。
關(guān)于單個業(yè)主是否有權(quán)解除與經(jīng)營人簽訂的明確有整體包租承諾的租賃合同的問題。本案涉及房屋的全體業(yè)主均同意以共同整體出租給酒店管理公司的方式并決定買受房屋“住改商”賺取以固定租金返還為形式的“投資回報”，形成共同盈利關(guān)系，系對各自專有的房屋所有權(quán)之上設(shè)置了整體包租的合同義務(wù)。因此，在合同有繼續(xù)履行條件的情況下，確實(shí)應(yīng)當(dāng)維系該種共同贏利的模式，并不得通過單個業(yè)主個體來主張權(quán)利。但是，由于本案中作為整體承租的經(jīng)營人連續(xù)四期未按約支付租金回報，亦未向法院提供證據(jù)證明其存在繼續(xù)履約的能力，因此，法院應(yīng)當(dāng)著重從兩個方面來考慮單個業(yè)主是否可以主張解除租賃合同并要求返還物業(yè)的問題：一是整體租賃合同是否存在可繼續(xù)履行的可能，二是所涉物業(yè)是否具有物理上的可返還可能。本案中，酒店管理公司未按照合同約定的期限按期足額支付租金已滿6個月，合同約定的解除條件已經(jīng)成就；所涉物業(yè)均為可分式的獨(dú)立的房間，并以兩證記載加以固定。因此，無論是在法律關(guān)系解除的法定條件還是物業(yè)物理形態(tài)的返還條件均已具備。
【裁判結(jié)果】
盧穎主張解除租賃合同、返還房屋的訴訟請求應(yīng)予支持。鑒于物業(yè)交接的復(fù)雜性，故應(yīng)給予酒店管理公司一定合理期限返還房屋。遂判決：雙方簽訂的房屋租賃協(xié)議解除；酒店管理公司于判決發(fā)生法律效力后30日內(nèi)將訟爭房屋返還盧穎；酒店管理公司于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向盧穎支付租金48817.44元及相應(yīng)逾期付款違約金，并支付合同解除違約金24408.72元；房開公司對上述付款義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任保證。
【相關(guān)規(guī)定】
《中華人民共和國合同法》
第八條 依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保護(hù)。
第九十三條第二款 當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。
第九十七條 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。
第一百一十四條 當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。
當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。
第二百二十七條 承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
【典型意義】
隨著城市商業(yè)綜合體的興起，大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在交易時往往與物業(yè)整體利用改造相掛鉤，以極少的成本，通過產(chǎn)權(quán)分散交易、集中規(guī)劃包租管理的方式，迅速融資興建大規(guī)模的商貿(mào)市場或者酒店公寓。但是，由于不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)的長期分離，以及統(tǒng)一規(guī)劃出租的經(jīng)營方式，在包租合同到期或者包租人經(jīng)營不善導(dǎo)致協(xié)議無法繼續(xù)履行時，包租人與產(chǎn)權(quán)分割交易買受的業(yè)主個體之間往往會出現(xiàn)不可調(diào)和的矛盾。此類矛盾不僅涉及產(chǎn)權(quán)人、出租人、承租人等眾多利益群體，且由于產(chǎn)權(quán)人之間對房產(chǎn)整體利用的利益沖突，矛盾不僅容易激化，也很難協(xié)調(diào)解決。本案的處理，不僅明確了整體包租的合同效力還對單個業(yè)主是否有權(quán)解除與經(jīng)營人簽訂的明確有整體包租承諾的租賃合同的問題進(jìn)行分析，確立了該類糾紛審理的兩個考量點(diǎn)：一是整體租賃合同是否存在繼續(xù)履行可能，二是所涉物業(yè)是否具有返還可能。為處理相關(guān)矛盾糾紛提供了明確思路。
案例九：李福治訴王建國房屋買賣合同糾紛案
【簡要案情】
2016年8月6日，李福治在無錫新吉順房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司介紹下與王建國簽訂《無錫房屋買賣居間合同》，由其以768000元的價格向王建國購買無錫市錫山區(qū)雋府園的某房產(chǎn)，并當(dāng)場支付定金2萬元及居間傭金2萬元，合同約定如任何一方拒絕履行合同或解除合同，違約方需向另一方支付房款總額10%的違約金，實(shí)際損失超過違約金總額的，責(zé)任方應(yīng)據(jù)實(shí)賠償，且由違約方承擔(dān)傭金（總房款的2.5%）。在辦理貸款過程中，王建國卻告知其房屋不再出售。遂訴至法院，請求解除合同，退還定金20000元并支付約定的違約金76800元。對此，王建國同意解除合同并退還李福治2萬元定金，但認(rèn)為李福治主張的違約金過高，請求予以調(diào)整。
【法院認(rèn)定】
依法成立的合同受法律保護(hù)。李福治與王建國簽署的《無錫房屋買賣居間合同》系當(dāng)事人真實(shí)意思表示的合意，依法有效，對雙方均具有約束力，合同相關(guān)方均應(yīng)按約定履行義務(wù)。王建國明確不再出售房屋、拒絕履行合同主要義務(wù)，李福治提出解除合同的訴請，合法有據(jù)。王建國確認(rèn)收到李福治定金2萬元，因合同不再履行，該款應(yīng)予以返還。在王建國拒不履行合同的情況下，李福治有權(quán)選擇定金條款或是違約金條款的適用，且該違約金的約定在合理范圍內(nèi)，故對李福治要求王建國按合同約定支付76800元的違約金的訴請，應(yīng)予以支持。關(guān)于居間服務(wù)費(fèi)2萬元，因合同對此有明確約定，由違約方承擔(dān)，且李福治也已實(shí)際支付了上述款項(xiàng)，故對該項(xiàng)訴請，也應(yīng)予以支持。
【裁判結(jié)果】
一審法院判令：雙方簽訂的《無錫房屋買賣居間合同》于判決生效之日立即解除；王建國向李福治返還定金2萬元并支付違約金76800元、居間服務(wù)費(fèi)2萬元。
【相關(guān)規(guī)定】
《中華人民共和國合同法》：
第八條 依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保護(hù)。
第九十四條 有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：
?。ㄒ唬┮虿豢煽沽χ率共荒軐?shí)現(xiàn)合同目的；
?。ǘ┰诼男衅谙迣脻M之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；
（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；
?。ㄋ模┊?dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；
?。ㄎ澹┓梢?guī)定的其他情形。
第九十七條 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。
第一百一十四條 當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。
當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。
第一百一十六條 當(dāng)事人即約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。
【典型意義】
在房價上漲的情形下，房屋買賣合同毀約的情形時有發(fā)生。人民法院在類似案件的審理中，樹立二手房交易也應(yīng)遵循民事行為誠信守信的一般規(guī)則，對于不履行合同義務(wù)的反悔行為導(dǎo)致合同解除的毀約當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)按照約定向守約方支付違約金，違約金不足以彌補(bǔ)損失的，還應(yīng)當(dāng)賠償相應(yīng)損失。
