物業公司是否有權要求業主拆除其安裝的防盜窗
來源： 作者： 時間：2014-10-28 21:41:05
【案情】
周某于2009年12月14日與金太陽公司簽訂商品房買賣合同，購買金太陽公司開發建設的“河畔花城”小區住宅一套，合同附件（四）補充協議（二）第四條中約定：物業出賣人對買受人提出如下要求：不得違反統一管理要求擅自安裝防盜門窗、空調、晾衣架等（向物業服務公司申請同意后符合統一樣式的方可安裝，防盜窗只能安裝在窗子內側）。
2010年11月19日，原告愛家物業公司與金太陽公司簽訂“河畔花城”項目前期物業服務委托合同，金太陽公司委托原告愛家物業負責該小區前期物業服務。2011年1月23日愛家物業與周某簽訂房屋裝飾裝修管理協議，協議附件中房屋裝修管理規定第七條規定，陽臺防盜拉閘門可安裝于陽臺的內側，窗口外側不可安裝防盜網、紗窗，相應的防護設備須安裝于窗戶的內側。后周某在陽臺、窗戶外側安裝防盜窗，但防盜窗與房屋外墻面持平。原告愛家物業向法院提起訴訟，要求被告周某拆除其安裝于窗戶外側防盜窗，恢復窗戶、陽臺外側原狀。
【審判】
法院審理后認為：物業管理企業享有制止違章搭建或者其他侵害業主公共利益行為的權利，并可以向人民法院提起民事訴訟。業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。
業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權利。被告對自己房屋的陽臺、窗戶享受專屬的區分所有權，可以自主使用。被告在陽臺、窗戶外側安裝防盜窗，沒有危及建筑物的安全，沒有損害其他業主的合法權利，原告亦未舉證證明被告行為危害市容環境及其他公共利益。原告與被告是物業管理經營者與消費者的關系，經營者不得以格式合同的方式做出對消費者不公平、不合理的規定，原、被告雙方簽訂的房屋裝飾裝修管理協議為原告提供的格式合同文本，原告未能舉證證明對合同中限制被告權益的條款已盡提醒義務，而該條款排除了被告對自己房屋的陽臺、窗戶享有的主要權利。因此原、被告簽訂的房屋裝飾裝修管理協議中關于窗口外側不可安裝防盜網、紗窗，相應的防護設備須安裝于窗戶內側的條款無效。原告訴訟請求不符合法律規定，故判決駁回原告愛家物業公司的訴訟請求。
【評析】
本案的爭議焦點是物業公司是否有權要求業主拆除其所安裝的防盜窗。
本案在審理過程中形成兩種意見：第一種意見認為，根據當事人意思自治原則，物業公司和業主在平等自愿的情形下簽訂房屋裝飾裝修管理協議合法有效，對雙方均有約束力，雙方均應按照協議的內容履行相應的權利和義務。在協議中明確約定“防盜窗只能安裝在窗戶內側”的情形下，業主違反該規定將防盜窗安裝到窗戶外側。物業公司依據雙方之間的合同關系，有權要求業主按照協議的約定拆除安裝不符合約定的防盜窗。第二種意見認為，物業公司是否有權要求業主排除妨礙取決于雙方簽訂協議的相關條款是否有效。物業公司與業主是物業管理經營者與消費者的關系，經營者不得以格式合同的方式做出對消費者不公平、不合理的規定，雙方簽訂的房屋裝飾裝修管理協議為原告提供的格式合同文本，原告未能舉證證明對合同中限制被告權益的條款已盡提醒義務，而該條款排除了被告對自己房屋的陽臺、窗戶享有的主要權利。因此原、被告簽訂的房屋裝飾裝修管理協議中關于窗口外側不可安裝防盜網、紗窗，相應的防護設備須安裝于窗戶內側的條款無效。業主對自己房屋的陽臺、窗戶享受專屬的區分所有權，可以自主使用。且業主在陽臺、窗戶外側安裝防盜窗，沒有危及建筑物的安全，也沒有損害其他業主的合法權利。故物業公司的訴訟請求不符合法律規定，不應得到支持。
筆者同意第二種意見，認為物業公司無權要求業主拆除其安裝的防盜窗。《中華人民共和國合同法》第三十九條規定：采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求對該條款予以說明。第四十條規定：提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。本案中，雙方簽訂的房屋裝飾裝修管理協議屬于物業公司提供的格式合同，而物業公司未能舉證證明對合同中限制業主權益的條款已盡提醒義務，該條款排除了業主對自己房屋的陽臺、窗戶享有的主要權利，故該條款應被確認無效。并且業主在窗戶外側安裝防盜窗，沒有危及建筑物的安全，也沒有損害其他業主的合法權利，業主對自己房屋的陽臺、窗戶享受專屬的區分所有權，可以自主使用。
一審宣判后，雙方當事人在法定期限內均未提出上訴，一審判決已經發生法律效力。該案涉及到的問題具有普遍性，在很多小區都可能有所體現。該案的判決對順清業主和物業公司之間權利義務關系起到了示范效應。
